MINI PORADNIK

DLA WYNAJMUJĄCEGO I NAJEMCY

(LOKAL MIESZKALNY LUB POKÓJ)


A.

Wymagania wynajmującego dotyczące najmu


Najemca to osoba:


1. Nie będąca w konflikcie z prawem karnym polskim czy europejskim oraz nie ścigana przez organa Policji i nie skazana prawomocnym wyrokiem sądu w sprawach karnych.

Uwaga 1: Wynajmujący może ponieść karę za ukrywanie takich osób i ewentualne nie powiadomienie odpowiednich organów.

2. Nie skazana wyrokami sądowymi związanymi z oszustwami finansowymi w tym nie spłaconych kredytów czy innych długów.

Uwaga 2: Wynajmujący powinien unikać takich osób z wiadomych ogólnie przyczyn.

3. Nie paląca papierosów.

Uwaga 3: Zapach nikotyny bardzo trudno usunąć z pomieszczenia, ponadto szybko staje się żółty sufit oraz ogólnie wiadomo że „palenie szkodzi zdrowiu”.

4. Nie używająca środków narkotycznych i innych psychotropów oraz nie nadużywająca trunków alkoholowych.

Uwaga 4: Taki najemca może stanowić zagrożenie zarówno dla samego siebie jak i dla innych współmieszkańców. W przypadku jeżeli wynajmujący o tym wiedział może on pośrednio odpowiadać w ewentualnej sprawie karnej czy cywilnej.

5. Nie posiadająca ze sobą dzieci ani nie będąca w danej chwili w ciąży (dotyczy też małżeństwa czy konkubinatu).

Uwaga 5: Ten warunek jest bardzo ważny ze względu na wybitnie chroniące te osoby ustawę o ochronie praw lokatorów w przypadku zwykłej umowy. Z takimi osobami należy podpisywać umowę najmu okazjonalnego.

6. Nie posiadająca zwierząt domowych.

Uwaga 6: W szczególności np. kota, którego zapachu w zasadzie nie można usunąć po zakończeniu najmu z lokalu. Wyjątek to ewentualnie zwierzęta trzymane w specjalnych klatkach np. wszelkiego rodzaju ptaszki czy rybki w akwarium itp.

6. Posiadająca stały dochód w formie umowy o pracę na etacie lub zabezpieczenie finansowe itp.,

7. Która podpisze Klauzule o wpisaniu do bazy rejestrów najemców w przypadku nie wypełniania warunków umowy najmu przez najemcę,

Uwaga 7: Bardzo ważny warunek dyscyplinujący najemców, głównie do płacenia o czasie kosztów najmu. Klauzula ta jest jednostronnym pisemnym oświadczeniem najemcy (wzór poniżej) która po zakończonym najmie jest zwracana najemcy w przypadku gdy tenże nie zalega z opłatami.

8. Która przedstawi wynajmującemu przed ewentualnym podpisaniem umowy najmu zaświadczenie o zatrudnieniu (np. umowa o pracę) oraz poda kontakt do Siebie jak i swoich bliskich w razie nagłych sytuacji (telefon, adres itp.). A w przypadku:

a) przedsiębiorcy przedstawi zaświadczenie o nadaniu REGON wraz z wpisem do ewidencji,

b) studenta umowę podpisze student i jeden z rodziców który przedstawi zaświadczenie o zatrudnieniu,

c) cudzoziemca:

- przedstawi ważny paszport (wpis z danymi osobowymi zostanie skserowany),

- przedstawi ważną wizę pobytową lub kartę pobytu (wpis z danymi zostanie skserowany),

- przedstawi zaświadczenie od pracodawcy w Polsce o zatrudnieniu,

- tenże przed podpisaniem umowy najmu, podpisze oświadczenie o zrozumieniu treści tejże umowy.


B.

Podstawowe opłaty miesięczne za wynajęcie


1. Czynsz najmu

Jest to kwota płatna miesięcznie za jaką wynajmujący odstępuje w formie najmu swoją własność. Od tej kwoty wynajmujący zobowiązany jest do odprowadzania comiesięcznych zaliczek podatkowych. Obecnie są dwie formy odprowadzania podatku od wynajmu od indywidualnych osób wynajmujących czyli jest to ryczałt w wysokości 8,5% (przy tej formie nie możemy odliczać żadnych kosztów związanych z daną nieruchomością) lub na zasadach ogólnych tak jak PIT 36 (tutaj możemy od podatku odliczać koszty związane z tą nieruchomością np. koszty remontów, amortyzacja roczna itp.).

Uwaga 8: Często nieświadomi wynajmujący w umowach najmu jako czynsz najmu wpisują kwotę łącznie z czynszem administracyjnym i kosztami za zużycie tzw. media, bez jej rozbicia. Jest to błąd ponieważ urząd podatkowy od takiej kwoty wyliczy stosowny podatek który z oczywistych względów będzie większy. Przecież za czynsz administracyjny i media już taki wynajmujący zapłacił podatek a przez taki wpis co wspomniałem powyżej będzie go płacił podwójnie. Aby nie płacić podwójnie takiego podatku w umowie najmu trzeba kwotę czynszu administracyjnego i zaliczki na tzw. media wyszczególnić osobno od czynszu najmu. Po takim wyszczególnieniu w pozostałych punktach umowy najmu podać kwotę łączną czyli czynsz najmu plus czynsz administracyjny plus zaliczki na media.

2. Czynsz administracyjny

W skład czynszu administracyjnego wchodzą wszelkie opłaty liczone od m2 powierzchni lokalu czyli:

a) administracja zarządcy. Są to księgowość, opłaty utrzymanie czystości w budynku, pensja gospodarza domu, ochrona, konserwacja techniczna, małe remonty itp.

b) centralne ogrzewanie. Jeżeli jest ono nie opomiarowane to jest liczone od m2 powierzchni lokalu, np. w przeważającej większości w Warszawie głównie dzielnice to Mokotów, Ursynów i po części Ochota i Śródmieście (najtańsze rozwiązanie dla przyszłego najemcy)

c) fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Te koszty przez wynajmującego nie powinny być uwzględniane w czynszu administracyjnym ponieważ jest on wprost związany z własnością lokalu mieszkalnego i opłacać go w całości powinien jego właściciel.

Uwaga 9: Jeżeli jest wynajmowany pojedynczy pokój w lokalu mieszkalnym to ten czynsz należy rozłożyć proporcjonalnie do powierzchni danego lokalu powiększonego o równomiernie podzieloną powierzchnię wspólną w tym lokalu. Przykład:

Lokal mieszkalny o pow. 61m2 składający się z trzech pokoi 18m2, 12m2 i 10m2 oraz powierzchni wspólnej 21m2. Czynsz administracyjny – 5zł/m2. To rozdział czynszu administracyjnego na pokoje wypada:

- pokój duży > 18m2 + 7m2 = 25m2 czyli 125 zł

- pokój średni > 12m2 + 7m2 = 19m2 czyli 95 zł

- pokój mały > 10m2 + 7m2 = 17m2 czyli 85 zł

Razem czynsz administracyjny = 305 zł

3. Opłaty licznikowe tzw. media

W skład tych opłat wchodzą wszelkie koszty które zależą od zużycia i są rozliczane według liczników lub na osobę. Nie da się ich precyzyjnie wstępnie ustalić i dlatego opłaca się je w formie zaliczek które po jakimś czasie są rozliczane. Są to:

a) gaz w m3. Gazownia rozlicza go w stosunku rocznym a poziom zaliczek 2-miesięcznych na następny rok ustala wg zużycia z poprzedniego roku. Np. na rok 2016 w Warszawie dla odbiorców indywidualnych z dodatkowymi opłatami 1m3 = 2,75 zł. Przeciętne zużycie to od 6 do 7 m3 na osobę miesięcznie.

b) prąd elektryczny w kWh. Dystrybutor rozlicza go w stosunku półrocznym a poziom zaliczek 2-miesięcznych na następny rok ustala wg zużycia z poprzedniego roku. Np. na rok 2016 w Warszawie dla odbiorców indywidualnych z dodatkowymi opłatami 1kWh = 0,75 zł. Przeciętne zużycie to od 35 do 50 kWh na osobę miesięcznie.

c) woda i odprowadzenie ścieków w m3. Najczęściej zarządca danej wspólnoty mieszkaniowej rozlicza ją w stosunku półrocznym po spisaniu wodomierzy od zimnej wody. Np. na rok 2016 w Warszawie dla odbiorców indywidualnych 1m3 = 11,5 zł. Przeciętne zużycie to od 3 do 5 m3 na osobę miesięcznie.

d) podgrzanie wody w m3. Najczęściej zarządca danej wspólnoty mieszkaniowej rozlicza ją w stosunku półrocznym po spisaniu wodomierzy ciepłej wody. Np. na rok 2016 w Warszawie dla odbiorców indywidualnych 1m3 = od 10 do 14 zł. Przeciętne zużycie to około od 2 do 3 m3 na osobę miesięcznie.

Uwaga 10: Jeżeli w danym budynku mieszkalnym zużycie wody (w tym ciepłej) nie jest opomiarowane wówczas zarządca na podstawie całkowitego rocznego zużycia dla budynku wyliczą średnią normę w przeliczeniu na jedną osobę miesięcznie przez podzielenie przez całkowitą liczbę osób zamieszkanych w budynku mieszkalnym. Jest to bardzo niekorzystne dla najemcy czy w ogóle współmieszkańców w takim budynku.

Uwaga 11: Zużycie wody zimnej i ciepłej jest jedną z bardziej niestałych parametrów i zależy głównie od danej osoby. Kobiety zużywają jej więcej w stosunku do mężczyzn ale wiadomo z jakich przyczyn. Są osoby które zużyją około 2m3 a są osoby które zużyją 8m3, miesięcznie.

Przykład kosztów dla jednego najemcy:

woda zimna – 2m3 = 23 zł oraz podgrzanie ciepłej wody – 1m3 = 12 zł. Razem – 35 zł/osoba/miesiąc

woda zimna – 8m3 = 92 zł oraz podgrzanie ciepłej wody – 4m3 = 48 zł. Razem – 140 zł/osoba/miesiąc

Jak widać zużycie może wzrosnąć aż 4 krotnie a opłata o 105 zł miesięcznie na osobę. Jeżeli będziemy mieli pecha i wynajmiemy np. swoje mieszkanie 4 różnym najemcom (poszczególne pokoje) to opłaty za samą wodę zimną i ciepłą mogą wynieść sumarycznie aż 560 zł miesięcznie!

e) wywóz śmieci na osobę. Najczęściej zarządca danej wspólnoty mieszkaniowej rozlicza ją w stosunku rocznym w przeliczeniu na liczbę osób zamieszkałych w budynku mieszkalnym. Np. na rok 2016 w Warszawie dla odbiorców indywidualnych 1 osoba = od 9 do 11 zł.

f) środki czystości wspólnej na osobę. Ustalane przez wynajmującego jeżeli wynajmuje lokal mieszkalny na poszczególne pokoje. Średnio to od 10 do 20 zł na osobę miesięcznie.

Uwaga 12: Wynajmujący może skorygować powyższe zaliczki na media dla najemcy wg wskazań liczników po ich wcześniejszym spisaniu a następnie odczycie po dwóch miesiącach.

4. Dodatkowe opłaty

Najczęściej jest to dostęp do telewizji kablowej czy internetu ustalane indywidualnie między wynajmującym a najemcą.

5. Jednorazowa kucja mieszkaniowa

Pobranie kaucji mieszkaniowej od przyszłego najemcy jest bardzo ważnym warunkiem dla wynajmującego aby w ten sposób zabezpieczyć swoje ewentualne roszczenia w wyniku uszkodzenia przedmiotu najmu. Jest stosowana na całym świecie a najczęściej dotyczy to przedmiotów wartościowych np. samochody a tym bardziej lokali mieszkalnych. Wysokość tej kwoty w przypadku mieszkań jest różna ale minimalna to całość opłat za jeden miesiąc (tak praktykowane jest np. w Polsce ale już w Wielkiej Brytanii wynosi ona trzykrotność). Wynajmujący z kaucji mieszkaniowej może sobie potrącić na koniec najmu za ewidentne uszkodzenia przedmiotu najmu np. porysowana ściana rylcem, wybita szyba, spalona lub rozwalona kanapa, wyrwane drzwi itp. uszkodzenia które wynikły z winy najemcy. Normalne zużycie przedmiotu najmu np. przybrudzone ściany (ale nie złośliwie pomazane mazakiem), zabrudzone narzuty na kanapę, zepsuta zakryta instalacja wodna i elektryczna (ale nie żarówki czy inny sprzęt który podlega czasowej wymianie) itp. wynajmujący nie może sobie odliczać od kaucji mieszkaniowej i na koniec najmu powinna ona być zwrócona w całości chyba że najemca stworzył dług związany z przedmiotem najmu. Dodatkowo wysokość kaucji mieszkaniowej powinna być uzależniona od długości okresu (w przypadku umów na czas określony) na który podpisano umowę najmu czyli im dłuższa tym odpowiednio większa kaucja mieszkaniowa.


C.

Dostęp najemcy do przedmiotu najmu


1. Wynajmujący umożliwia bezpłatnie przyszłemu najemcy obejrzenie przedmiotu najmu

2. Podczas takiej wizyty wynajmujący powinien podać takie informacje jak:

a) dokładny czynsz najmu i czynsz administracyjny

b) w miarę dokładnie przybliżone zaliczki na tzw. media

c) inne dodatkowe opłaty jeżeli występują (marża biura pośrednictwa, opłata za garaż, internet itp.)

d) okres na który będzie zawarta umowa najmu

3. Dać przyszłemu najemcy odpowiedni czas (dni) do namysłu

4. Po obejrzeniu przez najemcę przedmiotu najmu wynajmujący powinien umożliwić dostęp do reszty informacji związanych z wynajmem np.

a) najemca powinien wysłać SMS-a ze swoim imieniem i nazwiskiem oraz adresem e-mail na numer telefonu wynajmującego z dopiskiem Jestem zainteresowany/a wynajęciem i proszę o więcej informacji ...

b) na ten adres e-mail wynajmujący wyśle informacje w postaci pliku ZIP otwieranego na hasło (które otrzyma najemca podczas wizyty)

5. Co powinny zawierać wspomniane powyżej informacje?

a) treść umowy najmu

b) treść regulaminu porządkowego jeżeli takowy istnieje

c) warunki jakie musi spełnić najemca aby wynająć lokal jeszcze przed podpisaniem umowy.

d) treść klauzuli o wpisaniu do bazy rejestrów najemców


D.

Wzór klauzuli o wpisaniu do bazy rejestrów najemców


KLAUZULA

zgodna z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych

(załącznik nr …………... do umowy najmu z dnia ……………………….. .)

1. Wyrażam zgodę na przekazanie moich danych osobowych przez Wynajmującego do Rejestru Najemców prowadzonego pod adresem www.rejestrnajemcow.pl w przypadku nie wywiązania się przeze mnie z warunków umowy najmu w zakresie:

2. Oświadczam, że zostałem/am poinformowany/a, że dane osobowe będą przetwarzane w celu prowadzenia rejestru i nie będą wykorzystywane do celów marketingowych.

3. Oświadczam, że zostałem/am poinformowany/a o prawie dostępu do treści swoich danych
i ich poprawie oraz jestem świadomy/a dobrowolności udostępniania moich danych osobowych.

4. Oryginał tego oświadczenia otrzyma na czas najmu Wynajmujący i zostanie mnie on zwrócony jako byłemu Najemcy po rozwiązaniu lub upłynięciu okresu najmu w ostatnim dniu najmu tylko wtedy gdy wywiąże się z warunków zapisanych w punkcie 1 tego oświadczenia.

5. Najemca otrzyma kopię tego oświadczenia jeżeli wyrazi taką chęć w dniu podpisania lub dzień później.

(podpis Najemcy)


KONIEC