Strona głowna < Artykuły

Co z użytkowaniem wieczystym i katastrem?

autor Jan Z.T. (19.11.2005 r)
(zapiska nr 16)

Spis treści:
1. Wstęp
2. 
Przykład osiedla na Mokotowie
3. 
Skala podwyżek
4.
Podatek katastralny
5.
Podsumowanie
6.
Ankieta
7.
Odpowiedzi na listy


1. Wstęp (spis)

Nastąpiło uzupełnianie braków finansowych w Warszawie roku pańskiego 2005 czyli aktualizacja wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co ciekawe decyzje w tej sprawie nagminnie są rozsyłane do mieszkańców teraz, już po wyborach parlamentarnych a w szczególności prezydenckich. Każdy chyba może domyślić się dlaczego teraz a nie np. 2 miesiące temu. Zapewne wcześniejsze takie pisma do mieszkańców Warszawy odebrałyby p. Kaczyńskiemu znaczny elektorat w Warszawie. Ale sztab wyborczy PiS trzymał rękę na pulsie i czuwał aby nie mącić w tym czasie ludziom o takich wg nich mało ważnych sprawach.
A nawiasem kiedy ta forma użytkowania zwykłego ograniczonego prawa rzeczowego w czasie, która jest karykaturą tradycyjnego prawa własności i wprowadzona w Polsce dekretem Bieruta z dnia 10 XII 1952r zostanie raz i na zawsze zniesiona. Mam malutką nadzieję, że powstały rząd, odwołujący się do tradycji narodowej, ideałów prawicowych i poszanowania prawa stanie na wysokość zadania i zlikwiduje tą komunistyczną trwałą "efemerydę" w prawie polskim. Uważam, że każdy Polak powinien o tym przypominać obecnie rządzącym o każdej porze dnia a nawet jeśli to możliwe to i w nocy (np. małżonka czy małżonek).
Ale wracając to tematu to najbardziej bulwersujący jest sposób i skala podwyżek tej aktualizacji użytkowania wieczystego w Warszawie.


2. Przykład z osiedla na Mokotowie (spis)

Osiedle liczy na chwilę obecną około 2700 lokali mieszkalnych, o średniej powierzchni 45-60 m2, usytuowanych w budynkach wybudowanych w latach 1963-66 w większości bez ocieplenia. Cena 1 m2 takiego lokalu mieszkalnego obecnie wynosi około 3300-3800 zł. Natomiast cena 1 m2 gruntu z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła średnio około 18-20% ceny 1m2 mieszkania, czyli śr. 600-760 zł. Cała istniejąca infrastruktura osiedla czyli instalacje podziemne, ulice osiedlowe i zagospodarowanie terenu zostało wykonane przeszło 30 lat temu. Do tej pory na osiedlu nie powstała żadna społecznie pożyteczna inwestycja ze strony władz gminnych która byłaby podniosła standard tego osiedla.
Ach nie ! zostały zrealizowane nowe prywatne inwestycje mieszkaniowe, budynki grubym murem lub stalowym ogrodzeniem, szczelnie oddzielone od innych. W ostatnich latach na tym osiedlu wybudowano na terenie gminnym tzw. apartamentowce w ilości około 300 lokali, o powierzchni lokalu około 75-85 m2 i z ceną około 5200-5600 zł za m2 mieszkania.
W sumie na tym osiedlu jest około 3000 lokali mieszkalnych i zamieszkuje je około 7400 osób dorosłych uprawnionych do głosowania i tylko około 10 % z tych lokali mieszkalnych ma najwyższy standard mieszkaniowy.
Ale rzeczoznawca majątkowy ( zatrudniony przez władze prezydenta ) aby obliczyć taką aktualizację opłaty użytkowania wieczystego gruntu musi się oprzeć na wartości rynkowej nieruchomości.
I tak dla tego osiedla średnio to wyniosło około 1150 zł za m2 gruntu czyli wyniosło to około 20% od stawki maksymalnej na tym osiedlu czyli 5600 zł/m2., czyli ceny m2 w tzw. apartamentowcu a stanowiącego mniejszość na tym osiedlu.
Trzeba tutaj zaznaczyć że do tej pory jest małe zainteresowanie kupnem tych mieszkań i zastanawiające jest czy gdy ich właściciel aby je zbyć obniży cenę mieszkań - tak samo postąpią władze prezydenta i dokonają z tego powodu nowej aktualizacji wieczystego użytkowania dla tego osiedla.

3. Skala podwyżek (spis)

Bardzo niepokojącym faktem jest notoryczna podwyżka opłat za wieczyste użytkowanie gruntu. Wykażę to na przykładzie, też z tego osiedla ale dla ceny lokalu przeciętnego w tym osiedlu:

Tab. 1 

LP

Rok

Średnia cena 1m2 mieszkania

Średnia cena 1m2 gruntu

Procent w st. do 1 m2 mieszkania

Procent wzrostu do 2005 roku

1

do 2005

3 100zł /1000$

567zł /183$

18,3 %

-

Po decyzji Delegatury Biura Gospodarki Nieruchomościami

2

2006

3 800zł /1230$

1 150zł /371$

30,3 %

103 %

Hipotetyczna tendencja na przyszłość

3

2011

5 085zł /1640$

2 335zł /753$

45,9 %

312 %

4

2016

6 490zł /2094$

4 740zł /1529$

73 %

736 %

5

2021

8 280zł /2670$

9 622zł /3104$

116 %

1600 %

6

2026

10 065zł /3247$

19 532zł /6300$

194 %

3345 %

* średnio 1 USD = 3,1 zł

Jak widać z przykładu podanego w tabeli, przy takiej tendencji wzrostowej w latach około 2018-19 cena 1 m2 gruntu zrówna się z ceną 1 m2 mieszkania a w latach około 2025-26 przekroczy ją 2 razy.Taka sytuacja może preforować wyburzanie budynków mieszkalnych a na ich miejsce budowa hoteli lub budynków wysokościowych (biurowych), natomiast mieszkańców przesiedlanie na obrzeża miasta, gorzej uzbrojone.

Ale jak taki ewentualny wzrost będzie się miał do przeciętnych zarobków mieszkańca Warszawy:
Przedstawię to na przykładzie dla następujących parametrów (bez uwzględnienia inflacji):

Tab. 2

LP

Rok

Średnia cena 1m2 gruntu

Opłata 1% użytkowania wieczyst.

Zarobek roczny, netto

Procent do zarobków

1

2005

567 zł

94 zł

18 000 zł

0,52 %

2

2006

1 150 zł

190 zł

18 900 zł

1,01 %

3

2011

2 335 zł

386 zł

24 200 zł

1,6 %

4

2016

4 740 zł

784 zł

30 800 zł

2,55 %

5

2021

9 622 zł

1 591 zł

39 300 zł

4,05 %

6

2026

19 532 zł

3 230 zł

47 800 zł

6,76 %

Jeszcze bardziej niekorzystnie to wygląda dla mieszkańców którzy posiadają domki jednorodzinne, tym bardziej jeżeli są położone w takiej dzielnicy jak np. Mokotów w Warszawie. Przykładowo:

Tab. 3

LP

Rok

Średnia cena 1m2 gruntu

Opłata 1% użytkowania w.

Zarobek roczny, netto w zł

Procent do zarobków

1

2005

567zł

880 zł

36 000 zł

2,45 %

2

2006

1150zł

1783 zł

37 800 zł

4,7 %

3

2011

2335zł

3620 zł

48 400 zł

7,5 %

4

2016

4740zł

7350 zł

61 600 zł

12 %

5

2021

9622zł

14 914 zł

78 600 zł

19 %

6

2026

19 532zł

30 275 zł

95 600 zł

31,6 %

Uwaga - We wszystkich obliczeniach nie uwzględniono podatku od nieruchomości.

Jak z tabel wynika wzrost opłat za dzierżawę wieczystą w stosunku do przeciętnego rocznego wynagrodzenia w roku około 2025-26 w budynkach wielorodzinnych średnio wzrośnie około 13 razy i może to stanowić prawie 7 %, a w przypadku ustanowienia 3 % opłaty z tytułu użytkowania może to wynieść 21 % rocznych dochodów. O wiele gorsza sytuacja przedstawia się w przypadku domków jednorodzinnych gdzie sytuacja w latach 2024-26 , nawet dla średnio zamożnych zmusi ich do ucieczki z miasta.
Będzie to (w dodatku z opłatami innych podatków lokalnych jak np. podatek od nieruchomości vel katastralny, patrz następny rozdział) zapewne początek emigracji z powodów ekonomicznych mieszkańców na obrzeża Warszawy i możliwe powstawanie tam slumsów na wzór miast takich jak Meksyk czy Rio de Janeiro.


4. Podatek katastralny (spis)

Aby tego było mało, nasze wspaniałe władze zarówno te na szczeblu rządowym jak gminnym przygotowują się do wprowadzenia tzw. powszechnej taksacji nieruchomości, która ma celu ustalenia tzw. wartości katastralnej nieruchomości. Będzie to urzędowy (gminny) spis i opis gruntów oraz budynków zawierający między innymi dane o powierzchni gruntu, urodzajność gleby, ich dochodowość (rynkowej) zrobiony w celu założenia tzw. ksiąg gruntowych a następnie wymierzenie odpowiedniego (jak na nasze zarobki w RP potężnego) podatku od nieruchomości tzw. podatku katastralnego nazywanego również w Polsce żartobliwe katastrofalnym.
Podatek ten płaciliby wszyscy którzy posiadają jakąkolwiek nieruchomość zarówno mieszkańcy miast jak i wsi. Przez nieruchomość należy rozumieć grunt z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. W takim wypadku właściciel gruntu zapłaci odpowiedni podatek katastralny jak również właściciel takiego budynku lub lokalu też odpowiedni podatek katastralny. Podatek ten w zasadzie zastąpiłby dotychczasowy podatek od nieruchomości.
W tym momencie trzeba zauważyć, że podatkiem katastralnym powinien być obciążony tylko i zgodnie z tradycyjną zasadą własności wyłącznie właściciel danej nieruchomości, a nie np. dzierżawca z tytułu użytkowania wieczystego gruntu który formalnie właścicielem tego gruntu nie jest. Jak do tej pory na przykład właściciele lokali mieszkalnych (w budynkach wielorodzinnych) w Warszawie oprócz podatku od nieruchomości jakim jest ich lokal, płacą również (chociaż niewielki) podatek od ułamkowej części gruntu na którym stoi ich budynek. Wg mnie zasadniczo jest to sprzeczne ponieważ właścicielem takiego gruntu jest nadal Gmina ( lub ewentualnie Skarb Państwa ) i z tego tytułu jest opłacana dzierżawa wieczysta.
Również trzeba zaznaczyć, że Gmina nie jest w pełni właścicielem sensu stricte lecz tylko instytucją tzw. wyższej użyteczności składająca się fizycznie z ludzi wyłonionych z danego lokalnego zamieszkałego na danym terenie środowiska ( wg starej zasady byli to właściciele nieruchomości w danej Gminie) do zarządzania wspólnym ich mieniem, dla dobra i pożytku jej mieszkańców. Aby taka instytucja mogła w pełni normalnie działać muszą być pobierane podatki lokalne, których wielkość i ilość powinny być zaakceptowane przez lokalną gminną wspólnotę (oczywiście w dzisiejszych czasach na zasadzie większościowej a nie zasady jednomyślności co było stosowane w dawnej Polsce Szlacheckiej).
Wielkość podatku katastralnego ma wynosić 3 % wartości takiej nieruchomości, rocznie. Jest to zgodne z zaleceniami bogatych krajów Unii Europejskiej, w krajach gdzie przeciętne zarobki netto są 8-10 razy większe niż w Polsce. Podobno aby złagodzić szok cenowy tego podatku wielkość tego podatku w okresie przejściowym ma wynieść zaledwie i tylko małe co nie co czyli 1,5 % ( również wysoko jak na uwarunkowania polskie).
Pan Lech Kaczyński a również i partia PiS w swoim programie politycznym głosi, że jest przeciwko wprowadzeniu podatku katastralnego. Ale działania władz Prezydenta Warszawy całkowicie temu przeczyły przynajmniej w latach 2003-2004 ponieważ już wtedy były tworzone tzw. delegatury o nazwie:

natomiast w roku 2005 mamy też tzw. delegatury lecz o nazwie:

Należy tylko skromnie gdybać, że usunięcie z poprzedniej nazwy biura w szczególności słowa "katastru" nie było tylko zmianą kosmetyczną aby nie drażnić potencjalnych petentów a zarazem wyborców w Gminie Warszawa w minionych wyborach parlamentarnych i prezydenckich. Lecz domniemanie to może być słuszne tym bardziej, że wspomniany podatek ma wejść w życie dopiero w 2007 roku, a do tego czasu pracowici urzędnicy gminni już sumiennie dokonują pomiarów i oszacowań aby sporządzić mapy i tabele taksacyjne.
Aby bardziej z obrazować wielkość tego podatku przedstawię to na przykładzie dla następujących parametrów ( tylko dla nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego i mającego prawo własności do gruntu):

Tab. 4  

LP

Rok

Średnia cena mieszkania

Średnia cena gruntu dla lokalu (16,53 m2)

Podatek katastralny

Zarobek roczny, netto

Procent do zarobków

1

2005

220 000 zł

9 373 zł

6 881zł

18 000zł

38,2 %

2

2006

231 000 zł

19 010 zł

7500 zł

18 900zł

39,7 %

3

2011

294 900 zł

38 598 zł

10 000 zł

24 200zł

41,3 %

4

2016

376 300 zł

78 352 zł

13 640 zł

30 800zł

44,3 %

5

2021

480 300 zł

159 052 zł

19 180 zł

39 300zł

48,8 %

6

2026

583 800 zł

322 864 zł

27 200 zł

47 800zł

56,9 %

Całkowicie tregicznie to wygląda dla mieszkańców którzy posiadają domki jednorodzinne, tym bardziej jeżeli są położone w takiej dzielnicy jak np. Mokotów w Warszawie. Przykładowo:

Tab. 5 

LP

Rok

Średnia cena domku

Średnia cena gruntu

Podatek katastralny

Zarobek roczny, netto

Procent do zarobków

1

2005

450 000 zł

87 900 zł

16 137 zł

36 000 zł

45 %

2

2006

465 800 zł

178 300 zł

19 323 zł

37 800 zł

51 %

3

2011

553 200 zł

362 000 zł

27 456 zł

48 400 zł

57 %

4

2016

657 000 zł

734 700 zł

41 751 zł

61 600 zł

68 %

5

2021

780 300 zł

1 491 500 zł

68 154 zł

78 600 zł

87 %

6

2026

895 400 zł

3 027 500 zł

117 687 zł

95 600 zł

123 %

Jak widać z tabel przy takich zarobkach (i dużym bezrobociu ?) w Polsce już w latach 2016-2020 teoretycznie większość Polaków musi zacząć się przenosić do lasu i budować lepianki lub dokonać zrywu rewolucyjnego, który zapewne nie obejdzie się bez terroru i krwawych zamieszek. W dziejach historii takie obciążenia fiskalne już Narody przechodziły jak np. Francja w XVIII w., co się zakończyło krwawą rewolucją i okrutną nienawiścią do elit rządzących w tamtym wypadku szlachty i arystokracji jak również w dużej mierze nie słusznie, duchowieństwa.


5. Podsumowanie (spis)

Nasuwają się wolne w swym wydaniu pytania i wnioski:

Pytania:

Wnioski:

Reasumując, Mieszkańcy Warszawy muszą się takimi sprawami interesować i popierać inicjatywy zmierzające do zrealizowania przez nich prawa do pełnej własności.
Na przykład w tej sprawie zawiązała się w Warszawie inicjatywa obywatelska, która zawsze w pierwszą sobotę miesiąca o godzinie 11.00 na Placu Zamkowym (nie wiem dokładnie czy te namiary są nadal aktualne) organizuje manifestację (pikieta) za reprywatyzacją i uwłaszczeniem gruntów warszawskich oraz za niskimi opłatami za wieczyste użytkowanie. Na tej manifestacji są zbierane podpisy pod projektem ustawy o zmniejszeniu obciążeń z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, jak również organizatorzy ten ruch społeczny traktują jako wstęp do dyskusji o podatku katastralnym.

Także taką inicjatywą była uchwała Rady m.st. Warszawy podjęta w dniu 15 IV 2004 r. (nr 28/534/04) w sprawie " zasad nabywania, zbywania i obciążenia nieruchomości m.st. Warszawy oraz ich wydzierżawienia lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata" wg projektu klubu radnych Ligi Polskich Rodzin i następnie udzielenia od ceny sprzedaży 99 % bonifikaty na rzecz użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność m.st. Warszawy.
Ale podjęta uchwała została zawetowana przez p. Lecha Kaczyńskiego, pod pretekstem, że wspomniana uchwała ma błąd prawny, co jest o tyle dziwne, że została podjęta zgodnie z ustawę o gospodarce nieruchomościami z 2004 roku. Można tylko domyślać się jakimi prawdziwymi przesłankami kierował się p. prezydent W-wy Lech Kaczyński. Ale wg mnie wypływające z tego wnioski są mało pocieszające.

*****
Dlatego należy zbierać podpisy i organizować inne prawem dozwolone akcje jak również wywierać stałą presję na partie polityczne a w szczególności będące u władzy aby kształtować politykę fiskalną pro-społeczną i z ludzką twarzą.
Demokracja jest trudną formą dla rządzących ale ta trudność jest atutem dla rządzonych ale tylko wtedy gdy obywatele są aktywni bo tylko tacy mogą zaprezentować swoje zapewne słuszne racje i mają szansę na przeforsowanie swoich postulatów.

(spis) ******* (ankieta)


Copyright  2005 by Jan Z.T.
Autor dopuszcza kopiowanie i rozpowszechnianie pod warunkiem
podania autora i strony http://www.tezet60.republika.pl/index.html
Artykuły > Strona głowna ** Poczta do autora - zapiska nr 16